Bemowiacy

Jeśli developerzy pochylają się z troską nad planowaniem przestrzennym to wiedz, że coś się dzieje.

Pod koniec ubiegłego roku w siedzibie dziennika Rzeczpospolita odbyła się nietypowa debata. Spotkanie dotyczyło przyszłości bemowskiego Chrzanowa. Co w tym nietypowego? Chrzanów to ta część dzielnicy, która rozbudowuje się obecnie najbardziej intensywnie, warto więc dyskutować o tym, jaki ma przybrać kształt. Niestety “debata” odbyła się za zamkniętymi drzwiami, bez udziału publiczności i skupiła się przede wszystkim na postulatach intensyfikacji zabudowy mieszkaniowej. Kto więc wziął z niej udział?

• Wojciech Okoński – prezes zarządu Robyg
• Jarosław Szanajca – prezes zarządu Dom Development
• Zbigniew Malisz – dyrektor warszawskiego oddziału Polskiego Związku Firm Deweloperskich
• Jacek Wojciechowicz – były wiceprezydent Warszawy
• Michał Czaykowski – radny m. st. Warszawy
• Marlena Happach – dyrektor Biura Architektury i Planowania Przestrzennego m. st. Warszawy

Niech was nie zmyli udział dwóch panów, którzy pozornie reprezentowali stronę miasta. Jacek Wojciechowicz nie pełni już funkcji publicznej i obecnie występuje w roli “aktywisty”, a dokładniej prezesa fundacji Instytut Rozwoju Warszawy, którą stworzył wspólnie z m.in. wiceprezesem Profbudu, by “wspierać zrównoważony rozwój stolicy” (trochę śmieszno, trochę straszno). Natomiast radny Czaykowski, teoretycznie reprezentujący interesy mieszkańców (w końcu na tym polega rola samorządowca), zdążył już zabłysnąć zachwytami nad rozbudową centrum handlowego (“będzie tam można spędzić cały dzień”) i wzbudzić podejrzenia o konflikt interesów w przypadku procedury uchwalania planu miejscowego dla okolic ul. Poznańskiej, co każe się zastanowić, w czyim imieniu tym razem wystąpił.

“Debata” okazała się zatem przede wszystkim spektaklem lobby developerskiego. Początkowo nie chcieliśmy jej komentować, aby nie legitymizować w ten sposób formułowanych tam postulatów. Ale skoro temat podchwyciła już lokalna prasa, to chyba nie ma przed nim ucieczki. Co proponują “eksperci”?

Metro to nie salonka dla pana z domku jednorodzinnego

Przede wszystkim intensyfikację zabudowy wzdłuż planowanej linii metra – chodzi o to, by miasto dopuściło wyższe bloki niż obecnie. Obowiązujące w tym rejonie dokumenty planistyczne dopuszczają bowiem budynki do 20 m, a na niektórych terenach do 12 m wysokości.

Przedstawiciele developerów snują niepokojące wizje, według których przy obecnej intensywności zabudowy na Chrzanowie metro będzie jeździć puste. A skoro jest to bardzo kosztowna inwestycja finansowania z publicznych pieniędzy, nie można dopuścić do tego, by pieniądze te się zmarnowały. Przypomnijmy, że Chrzanów to teren o powierzchni 3,5 km² i planuje się tu osiedle na ok 30 tysięcy osób. Dodajmy do tego kwartał Osiedla Górczewska (21 tys. mieszkańców) i Stare Górce (9 tys. mieszkańców) – czyli tereny, które zasilą ruch na stacjach przy Lazurowej i bemowskim ratuszu. Razem 60 tys. osób. Mało? Naszym zdaniem aż nadto, by wypełnić metro. A przecież z podziemnej kolejki skorzystać będzie chciała też część osób mieszkających w Babicach, Ożarowie i innych miejscowościach na zachód od granic Warszawy. Jednak zdaniem uczestników “debaty” jedynie upchnięcie większej liczby ludzi w wyższych blokach zapewni optymalne wykorzystanie metra. Dalej jest jeszcze zabawniej.

Urban sprawl i smog

Wygląda na to, że developerzy odrobili lekcje i poczytali trochę o współczesnych bolączkach związanych z intensywną rozbudową miast. Znają już pojęcia rozlewania się zabudowy i tworzenia się smogu. Chyba jednak nie do końca zrozumieli związki przyczynowo-skutkowe związane z przebiegiem tych procesów, bo zapewniają, że to właśnie wysoka zabudowa na Chrzanowie pozwoli zapobiec rozlewaniu się miasta dalej na zachód (chyba w myśl logiki “więcej mieszkań w miejscu X oznacza mniej mieszkań w miejscu Y”). Przekonują też, że im większa będzie gęstość zaludnienia wzdłuż linii metra, tym mniej będzie w tym miejscu samochodów, a więc zmniejszy się smog. O ile założenie, że osoby wybierające mieszkanie bezpośrednio przy stacji metra zrezygnują z jeżdżenia samochodem można uznać za przynajmniej częściowo uzasadnione (choć jednak naiwne, bo na pewno nie dotyczy to wszystkich mieszkańców), o tyle postulat upchnięcia na tym terenie jak największej liczby mieszkańców musi skutkować większym obciążeniem układu komunikacyjnego. Warto w tym miejscu wytknąć brak konsekwencji lobby developerskiego, które jednocześnie mówi o zaletach bliskości obwodnicy i ul. Lazurowej, czyli jednak zakłada, że mieszkańcy w samochody wsiądą. Podsumowując – dzięki wysokim blokom na Chrzanowie ludzie nie będą osiedlać się w Babicach (miasto się nie rozleje), i nie będą jeździć samochodem (brak smogu), nie będzie więc konieczności budowania, dla dojeżdżających do metra mieszkańców okolic Warszawy, parkingów P+R. Czysty zysk. Tylko dla kogo?

Do gry wchodzi “lokalne stowarzyszenie”

Wiadomo, że developerom zależy na tym, by wycisnąć z danej działki jak najwięcej i zarobić na sprzedaży mieszkań (a im wyżej budujemy tym więcej m² mamy do sprzedania). Ale nie wszystkie działki są już w rękach inwestorów. Sporo do ugrania mają tu także właściciele gruntów, którzy chcieliby je jak najkorzystniej sprzedać. I chociaż w grudniowej debacie nie wzięli oni udziału, to już styczniowy artykuł Tu Bemowo donosi, że zawiązali oni stowarzyszenie, które ma reprezentować ich interesy, czy, bardziej oficjalnie, “zadbać o jak najbardziej racjonalny rozwój Chrzanowa”. Prezesem stowarzyszenia został Rafał Kierski. Czy to ten sam Rafał Kierski, wcześniej działający m.in. w firmie developerskiej DiE której udało się wymusić na mieście odkupienie od siebie gruntów w Wilanowie? Nie wiemy, ale właściciele gruntów i developerzy mają tu wspólny interes, nie byłoby to więc specjalnie zaskakujące. Możliwe też, że z faktycznymi właścicielami chrzanowskich gruntów, mieszkającymi tu od pokoleń, stowarzyszenie nie ma nic wspólnego i jest po prostu kolejnym podmiotem reprezentującym inwestorów. Z twittera stowarzyszenia wynika, że zabiega ono intensywnie o spotkania z dyrektor Happach, wiceprezydentem Olszewskim i europosłem Trzaskowskim. Mają rozmach.

O czym nie powiedziano

W całej tej “debacie” i artykułach ją relacjonujących kompletnie zabrakło dyskusji o całościowej wizji Chrzanowa. Ta część Bemowa już w tej chwili buduje się gęsto i poza mieszkaniówką niewiele ma do zaoferowania. A z rosnącą liczbą mieszkańców przychodzi większe zapotrzebowanie na infrastrukturę społeczną (przedszkola, szkoły, przychodnie), punkty usługowe i handlowe, drogi i przestrzeń dla rekreacji. Z tym na Chrzanowie na razie słabiutko, starczy przypomnieć perypetie władz dzielnicy, które dopiero niedawno zakupiły grunt pod przedszkole i szkołę. Jedyny głos rozsądku to głos Marleny Happach, która zwraca uwagę na konieczność zapewnienia także innych, niż mieszkaniowych, potrzeb. Jako osoba z doświadczeniem łączącym pracę architekta i pracę ze społecznościami lokalnymi (projekty rewitalizacyjne i z zakresu partycypacji społecznej) z pewnością lepiej rozumie złożoność czynników, które należy wziąć pod uwagę przy projektowaniu osiedli. Jeden głos jednak nie wystarczy i brak udziału strony społecznej jest tutaj bardzo dotkliwy.

Nie lubicie jak ktoś wam wciska kit? My też nie. Panom prezesom firm developerskich dziękujemy i czekamy na debatę z prawdziwego zdarzenia, z udziałem ekspertów w zakresie planowania przestrzennego i mieszkańców – wszak sami najlepiej wiedzą, jakie mają oczekiwania co do miejsca, w którym żyją. Również tych z Jelonek, Górc i innych okolicznych terenów – w końcu to oni zapłacą za ewentualne braki w infrastrukturze Chrzanowa; jeśli zabraknie miejsc w tamtejszej szkole, będą się one musiały znaleźć gdzieś indziej. Zamiast utyskiwać nad ciężkim losem developerów, którzy nie dostają WZ-tek na wieżowce, zajmijmy się dyskusją nad tym, jak ma wyglądać Chrzanów, by zapewniał mieszkańcom coś więcej niż kawałek podłogi. W pierwszym kwartale 2018 roku ma zostać wyłożony projekt planu miejscowego dla Chrzanowa. To świetny moment, by taką dyskusję przeprowadzić.